Magma Utgave 2 2022 Magma logo - lenke til Magma forsiden
TEKST: Hallgeir Kvadsheim FOTO:

La meg avlive noen myter om rentebinding!

Nesten ingen binder renta i Norge. Stigende flytende renter har likevel økt interessen for fastrenter. Her er noen av de vanligste mytene om rentebinding.

Sentralbanksjef snakker fra talestolen

TALER FRA NORGES BANK Lånekunder knytter stor spenning til ord fra denne talerstolen.

Foto: Stian Lysberg Solum NTB

I følge Statistisk sentralbyrå (SSB) har kun 6,4 prosent av oss valgt fast rente (per desember 2021). Det er det laveste nivået på rentebinding siden statistikken startet i 2013! Bare 1,4 prosent hadde bundet rente over fem år. Økte renter denne våren har imidlertid økt interessen for rentebinding.

Sårbare låntakere

Samtidig er mange nordmenn sårbare for rentehopp:

  • Tall fra Finanstilsynet viser at 45 prosent av innvilget låne­beløp i 2020 ble tatt opp av låntakere med gjeldsgrad over 400 prosent, mens 27 prosent ble gitt til låntakere med gjeldsgrad over 450 prosent.
  • 12 prosent av alle boliglåns­kunder sier at de ikke tåler at renta øker, eller tåler bare en mindre økning på inntil ett prosent­poeng. Det vil si at hele 300 000 personer med boliglån kan få problemer, ifølge en spørre­undersøkelse som Opinion utførte for Sparebank1 i 2018. Undersøkelsen ble riktig nok gjennomført da rentene lå noe høyere enn dagens.

Undersøkelser som den sistnevnte bør uansett tas med en klype salt. Man tåler mer enn man tror. Men her er et stort paradoks: De som sier at de ikke tåler særlig renteøkning, kunne jo eliminert hele risikoen ved å binde renta!

Så hvorfor velger ikke flere fastrenter? Jeg tror det skyldes en del misforståelser og myter. Jeg skal her prøve å avlive noen og korrigere andre:

«Du vedder jo mot banken din. Da taper du.»

De fleste banker låner ikke ut «egne» penger til fastrentelån. De har rollen som mellommann. De kjøper inn avtaler (såkalte rente­swaper) og låner penger videre til deg, med et lite påslag.

Dersom bankene konsekvent tjente mer på at du valgte fastrente, hadde de pushet fastrente, ikke flytende rente.

«Bankene tjener jo mye mer på at jeg binder renta.»

Dette påslaget, eller avansen, har de siste årene ligget lavere enn rentemarginen for flytende renter. Det betyr også at det er irrelevant for bankene om rentemarkedet går opp eller ned etter at du har bundet. De lever av marginen, som er fast, ikke rentesatsen. At enkelte banker priser fastrentene så lavt, er litt merkelig.

  • Noe kan skyldes at det er et forholdsvis marginalt produkt.
  • Andre banker, spesielt Storebrand og Danske Bank, har sett at de kan ta andeler ved å tilby gode fastrenter.
  • Sist, men ikke minst, er det definitivt en positiv bivirkning ved å binde lånet til en kunde. Det gjør at hen sannsynligvis ikke flytter kundeforholdet videre til andre banker, det vil si bankkonti, men også forsikringer, fond, billån, kort og pensjons­konto. Og iallfall ikke lånet.

Den beste lakmustesten på om banken tjener mer på faste enn flytende lån, er følgende: Når anbefalte banken sist at du bandt renta? Dersom bankene konsekvent tjente mer på at du valgte fastrente, hadde de pushet fastrente, ikke flytende rente.

Hallgeir Kvadsheim gir econas medlemmer råd om å binde renta

BINDE ELLER IKKE Luksusfelle-økonom Hallgeir Kvadsheim får mange spørsmål om det er lurt å binde renta

Foto: Rune Bendiksen, TV3

«Du vil alltid tape penger på å binde renta.»

Si det til visesentralbanksjef Øystein Børsum, som ifølge Finansavisen bandt boligrenta si i fem år sommeren 2020 (han jobbet da i Swedbank). Da lå fastrentene godt under 2 prosent. De fleste som har bundet rentene de siste to årene, kan nå gå ut av avtalen med gevinst – om de ønsker det. Børsums urealiserte gevinst er trolig på flere hundre tusen kroner.

Men rett skal være rett: Nær tretti år med fallende renter har ikke akkurat vært god reklame for rentebinding … Men «the times they are a-changin’», for å bringe litt Dylan inn i rentene. Først og fremst er risikoen for å tape mye penger på rentebinding langt mindre når renta er så lav som den har vært de siste tre årene. Den flytende bolig­renta kan jo ikke synke under null. Banken skal ha sin rentemargin, og markeds­rentene er høyere enn styringsrentene. Det viser også erfaringene fra Sverige.

Dessuten har behovet for langsiktig, trygg plassering av kapital fra blant annet tyske pensjonskasser, oljefond etc. økt etterspørselen etter fastrenter. Spareoverskuddet har økt markant. For å gjøre en lang historie kort: Forsikringspremien, eller terminpremien, som det teknisk kalles, som en norsk boliglånskunde betaler for å binde renta, har falt de siste årene som følge av disse bevegelsene. Det har ikke vært uvanlig med en negativ terminpremie på grunn av den store etterspørselen fra nevnte tyske pensjonskasser etc. Tenk, at man får betalt for å binde renta! Finanskrisen rokket ved en del finansielle «sannheter», deriblant den om positiv terminpremie.

«Du vil ikke kunne bryte avtalen.»

Klart du kan. Har du for eksempel arvet penger eller vil foreta ekstra nedbetalinger på boliglånet, kan du forholdsvis enkelt bryte avtalen. Selv om du har bundet renta i ti år, kan du bryte avtalen når som helst. Men hvis rentene i mellomtida har falt, vil banken kreve kompensasjon. Det kalles overkurs. Du kan trekke fra dette tapet på skatten.

Eksempel: Du binder et lån på én million kroner i fem år til 3 prosent. To år etterpå vil du ut av avtalen, men nå har rentene for nye fastrentelån sunket til 2,5 prosent (renta for et lån med tre år gjenværende løpetid): Skal banken ta tilbake lånet ditt og låne pengene videre til en ny kunde, vil den få 0,5 prosentpoeng dårligere betalt av den nye kunden. Derfor forlanger banken at du dekker tapet, som her blir på rundt 14 000 kroner (10 600 etter skatt).

Men: Er renta høyere enn da du bandt, kan du kreve penger av banken. Det kalles underkurs. Det glemmes ofte i diskusjonen om fastrenter. De fleste som bandt renta mellom mars og september 2016, har for eksempel en latent underkurs. Samme med dem som har bundet renta de siste to årene.

OBS! Noen banker utbetaler ikke underkurs før etter en karantenetid, med mindre det er snakk om samlivsbrudd eller dødsfall. For Danske Bank og Storebrand gjelder en karantenetid på henholdsvis 24 eller 48 måneder for lån med bindingstid på fem eller ti år. DNB utbetaler bare underkurs dersom det er mer enn tolv måneder siden fastrenteavtalen er inngått. Nordea har ingen slike klausuler. Det kan være verdt å sjekke før du bytter bank.

«Jeg er stuck med boligen jeg eier i dag.»

Mange tror at de må bryte fastrenteavtalen hvis de kjøper ny bolig eller av andre grunnet vil flytte lånet. Det er feil. Har du kjøpt ny bolig, kan banken la deg beholde lånet som det er, mens de bytter ut den gamle boligen som sikkerhet og erstatter den med den nye. Det eneste kravet er at du ikke kjøper en bolig med langt lavere verdi. Pantesikkerheten må være den samme.

Oppdag mer spennende lesestoff fra Magma 2/2022 her

)

Vi bruker informasjonskapsler (cookies)

For at du skal få en best mulig brukeropplevelse, bruker vi informasjonskapsler til å hente inn statistikk om hvordan nettstedet brukes. Les mer om informasjonskapsler.